RUBRIKY/ČLÁNKY » PODNIKÁNÍ/UŽITEČNÉ

V hotelové branži je nejtěžším trhem Praha

Experti na kapitálový trh komentují vznikající hotelový holding Best Hotel Properties (BHP) skupiny J&T zdrženlivě. Část z nich nevěří, že se J&T chce hotelového podnikání skutečně vzdát, a soudí, že kontrolní podíly v hotelové společnosti stejně skončí u firem vlastnicky či obchodně napojených na J&T. Lidé z investorských kruhů na druhou stranu tvrdí, že J&T pro svou hotelovou společnost už delší dobu marně hledá na trhu investory. Další odborníci upozorňují, že je hotelový trh ve střední Evropě těžce postižen krizí a šance na zisky v oboru jsou v nejbližších letech chabé. Na bratislavské burze, kde se akcie BHP nabízejí, probíhá tak málo obchodů, že to podle analytiků o hodnotě cenných papírů a důvěře investorů nic nevypovídá.

Šéf BHP Branislav Babík však ujišťuje, že holding má jasnou strategii, je kapitálově zajištěný a může se stát první středoevropskou veřejně obchodovanou hotelovou společností.

HN: Vznik holdingu Best Hotel Properties jste oznámili loni v červnu s tím, že do něj budete postupně začleňovat jednotlivé luxusní hotely skupiny J&T. Co už v této chvíli holding vlastní?

Zatím 75 procent hotelu Kempinski Baltchug v Moskvě a padesát procent restaurace Buddha Bar Hotelu v Praze. Pravděpodobně už brzy bude dalším hotelem v našem portfoliu Crown Plaza v Bratislavě, jde o 100 procent. Už je podepsaná kupní smlouva, čekáme jen na formální souhlas financujícího partnera, jímž je Tatra Banka. Podobně se vyvíjejí jednání o převzetí hotelu Kadaševskaja v Moskvě. Jde o typický byznys hotel, umístěný deset minut od Kremlu, který by měl být vhodnou alternativou k velkým moskevským hotelům o stovkách pokojů. V tomto případě ale nepůjde o vlastnické převzetí nemovitosti, nýbrž o nájemní kontrakt. K tomu alespoň zatím směřují jednání s vlastníky.

HN: Pod jakou značkou budete hotel provozovat?

Pod naší značkou BHP. V hotelovém byznysu jsme už získali dost zkušeností, ty chceme nyní využít. Takže Kadaševskaja by byl náš první hotel, který by nefungoval na základě manažerského nebo franšízového kontraktu s velkým nadnárodním hotelovým řetězcem, ale pod naší vlastní značkou na základě nájemní smlouvy. S vlastníkem hotelu, ruskou společností Interznanije, jsme sice původně jednali i o majetkovém vstupu, pak o leasingové smlouvě, ale nakonec jednáme o pronájmu.

Největší problém je s odkoupením tatranského hotelu Kempinski

HN: Kdy získáte zbývající hotely skupiny J&T?

Až bude letos dostavěn bratislavský River Park Kempinski (je součástí největšího developerského projektu skupiny J&T, pozn. red.), počítáme s jeho převzetím. Nejkomplikovanější je ale situace s převzetím hotelu Kempinski Štrbské Pleso ve Vysokých Tatrách.

HN: Proč právě tam převod drhne?

Ze dvou důvodů. Jedním je akcionářská struktura, která hotel vlastní. Majoritu tam má společnost spojená se skupinou J&T, ale není to jediný akcionář, dalšími dvěma tam jsou Město Tatry a Všeobecná zdravotní pojišťovna. A vždycky, čím víc je akcionářů, tím těžší je cesta k podpisu smlouvy. Máme zájem o převzetí všech 100 procent v tomto hotelu, to ale předpokládá dohodu všech tří podílníků. A ta zatím není.

HN: Na stavbu tohoto hotelu jste čerpali i evropské dotace - o jak velkou sumu šlo? Není i v tom problém při převodu hotelu do vašeho vlastnictví?

Eurodotace představovaly zanedbatelnou částku, asi 80 milionů slovenských korun (celá rekonstrukce někdejších klimatických lázní na Štrbském Plese stála 1,3 miliardy eur, pozn. red.). Je pravda, že toto je jeden z bodů jednání o prodeji, i proto řešíme, jak se s převodem na BHP vypořádat.

HN: Co pětihvězdičkový pražský Buddha Bar Hotel, v jehož restauraci máte 50procentní podíl? Nemáte zájem o odkoupení celého hotelu od skupiny Czech Property Investments Radovana Vítka?

Co do jedinečnosti je Buddha Bar Hotel určitě jeden z nejkrásnějších v Praze, splňuje všechny naše požadavky. Na druhou stranu od začátku, od prvního setkání, jsme se s naším partnerem dohodli, že hotel je jedna věc, restaurace druhá. Majetková struktura je v tomto případě neměnná.

O hotelu v Praze na Senovážném náměstí teprve rozhodneme

HN: V Praze je nyní na prodej celá řada hotelů. Nezajímá vás nic z té nabídky?

Naší prioritou je v této fázi stabilizace skupiny a dobudování portfolia. To je zásadní podmínka, abychom se mohli odrazit k další expanzi. Ale jinak je v celém regionu od Bulharska a Rumunska po Rusko řada měst, kde bychom rádi pořizovali další hotely. To budou ovšem až další kroky, které přijdou na řadu teprve po začlenění hotelů skupiny J&T. Zatím o žádných nových akvizicích nejednáme, ale monitorujeme si různé možnosti a příležitosti.

HN: Hotelový byznys ve střední Evropě je hodně zasažen krizí. Který ze zdejších trhů je podle vás nejkomplikovanější?

Jednoznačně Praha. Ta je v segmentu tří- až pětihvězdičkových hotelů v poměru k počtu obyvatel velmi saturovaná. Podobně je na tom Bratislava či Budapešť, ale Praha je i s přihlédnutím ke své atraktivitě jedním z krizí nejpostiženějších trhů. Jedním z důvodů, proč středoevropský hotelový trh krize silně zasáhla, je i vliv nestability místních měn. Navíc tu hodně převládá nabídka hotelových kapacit nad poptávkou.

HN: Je to důvod, proč se už tak dlouho nehýbe plán skupiny J&T na přestavbu bývalého Paláce cukrovarníků na pražském Senovážném náměstí na luxusní hotel?

Ano. Ta budova je velmi krásná, mimořádně vhodná pro hotel o 120 pokojích, což je přesně velikost pro ten typ hotelu, jaký tam chceme. Rekonstrukce by přišla na 75 milionů eur. Ale ten projekt zatím není zcela rozpracován.

Stále o tom uvažujeme, ale nepadlo ještě rozhodnutí, zda do projektu půjdeme, nebo ne. BHP zatím tu budovu nevlastní, nemáme žádnou stavební dokumentaci, žádný manažerský kontrakt. Jednáme o převodu budovy na BHP, ale jestli k němu dojde, o tom rozhodneme tak do konce letošního roku.

HN: V prezentacích BHP o vybudování hotelu na Senovážném mluvíte jako o hotové věci. Reprezentativní brožura o BHP uvádí, že se rekonstrukce chystá s účastí světoznámého interiérového designéra Pierra-Yves Rochona. Teď říkáte, že o ničem není rozhodnuto.

reklama:

Je i možné, že se nedohodneme.

HN: Hotel na Senovážném měl provozovat pod značkou St. Regis nadnárodní řetězec Starwood. Mají ještě Američané vůbec o Prahu zájem?

Když Starwood nedávno otevíral v Bratislavě hotel Sheraton, tak jsme se o tom naposledy bavili. Jejich zájem stále trvá, ale hledáme nejvhodnější čas, kdy se do toho pustit. Je to zatím otevřené, věřím, že do konce roku bude jasno.

HN: Který z hotelů skupiny J&T je obchodně nejúspěšnější, anebo má největší potenciál vydělávat?

V nejbližším období vidíme největší potenciál v obou moskevských hotelech.

HN: Znalci trhu tvrdí, že váš Kempinski ve Vysokých Tatrách není moc úspěšný. Že nocleh za více než 5 tisíc korun je na tatranskou klientelu moc drahý, protože jak čeští, tak slovenští boháči dají před Štrbským Plesem přednost Alpám.

Obsazenost tam máme tak kolem 45 procent, což se blíží našim očekáváním. Klientela je tak z třetiny česká a slovenská, deset procent jsou Němci, zbytek mix. Ten hotel jsme otevřeli loni na jaře, tedy po hlavní zimní sezoně a před sezonou letní, mimo nejlepší dobu. Také je trochu problém v nedobudované struktuře Vysokých Tater. Holding Tatra Mountain Resorts se tam chystá do turistické infrastruktury hodně investovat, tím se bude potenciál Kempinského hodně zvedat.

HN: Mluvíte o 45procentní obsazenosti. Kolik z hostů tvoří klienti J&T Banky, kteří pobyt dostali jako dárek za koupi jejího vkladového produktu?

Zanedbatelné procento. Z benefitů J&T Banky čerpají spíše hotely holdingu Tatra Mountain Resorts. Víkendový pobyt v Kempinském je jako benefit určen jen pro klienty, kteří do banky uloží 100 tisíc eur, těch není tolik.

HN: Takže není pravda, že je Kempinski na Tatry moc luxusní?

Štrbské Pleso bylo vždy špičkovou destinací ne na alpské, ale na severské lyžování, my jsme schopni oživit tradici 70. let, kdy se tam konaly špičkové sportovní události. Je závislý na infrastruktuře, ale do značné míry je i soběstačný. Velikou hodnotou je unikátnost té stavby i lokality, na Štrbském Plese už nikdo žádný další hotel nepostaví.

HN: Máte vyhlédnuté nějaké evropské hotely, které byste časem pro holding rád získal?

Sférou našeho zájmu je Sofie, ale i Bukurešť, Karlovy Vary nebo ruská města nad 10 milionů obyvatel, jichž je tak deset. Hledáme i možnosti kofinancování těchto akvizic s nějakými partnery, mapujeme příležitosti, které Rusko nabízí. Chtěli bychom mít vyvážený mix hotelů, které budeme vlastnit, a hotelů, které budeme mít v nájmu. Většina by jich ale měla být ve vlastnictví a provozovali bychom je ve spolupráci s velkými hotelovými společnostmi.

Časem, tak během jednoho roku či dvou let, uvažujeme o IPO

HN: Původní vlastníci hotelů J&T, což jsou kyperské firmy, na skupinu buď vlastnicky, nebo obchodně navázané, nabízejí část akcií BHP na bratislavské burze. Kolik se jich nabízí a jaký je o ně zájem?

Víte, odpovídá to realitě bratislavské burzy (kde se prodává celkově málo, pozn. red.). Chtěli bychom se v nabídce dostat zhruba na výši 170 milionů eur, tedy nabídnout 49procentní balík ve střednědobém horizontu. Původní kyperští akcionáři jsou připraveni část svých akcií odprodat, ale nechtějí z holdingu vystoupit zcela. Časem, v horizontu tak jednoho roku, dvou let, bychom rádi udělali emisi IPO. Chceme se dostat na standardní úroveň, abychom byli čitelní pro analytiky i pro investory.

HN: Stanete se i vy akcionářem holdingu, podobně jako se Daniel Křetínský stal dvacetiprocentním podílníkem Energeticko-průmyslového holdingu, vyčleněného z J&T?

Zájem o to je, je to jedna z věcí, o které se bude jednat na valné hromadě BHP, kde - jak předpokládám - navrhnou akcionáři nějakou formu motivace managementu tímto způsobem. Zatím o tom žádná dohoda není, ale jedná se takto ještě o dalších dvou manažerech BHP.

HN: Loni váš holding teprve vznikal, o hospodaření asi nemá smysl mluvit, ale jaký výsledek čekáte letos. Mají vůbec akcionáři šanci do budoucna na nějaké zajímavé dividendy?

I když jsme vznikli teprve v půli roku 2009, tak už za loňský rok dosáhneme zisku po zdanění asi ve výši jednoho milionu eur. Letos se chceme dopracovat ke třem milionům zisku, ale to bude záležet na tom, jak celý plán začleňování dalších hotelů do našeho holdingu bude pokračovat.

Co je BHP

Vznik

První středoevropská společnost, specializovaná na hotelový byznys, vznikla loni v červnu s kapitálem 350 milionů eur (téměř 9 miliard korun). Prvními akcionáři bylo pět kyperských firem napojených na J&T a vlastnících jednotlivé hotely. Tyto firmy dnes vlastní 75 % BHP,o 25 % se dělí J&T Banka, Poštová banka (skupina Istrokapitál miliardáře Mário Hoffmanna) a PPF Banka.

Hotely

Do BHP patří 75 % Baltchug Kempinski v Moskvě, 50 % restaurace Budha Bar Hotelu v Praze, chystá se převzetí 100 % Crown Plaza v Bratislavě a kontrakt o pronájmu moskevského hotelu Kadaševskaja. Následovat mají hotely Kempinski River Park Bratislavla a Kempinski Štrbské Pleso.

Plány

Po stabilizaci hotelového portfolia pocházejícího z J&T chce společnost nakupovat další hotely v dalších městech středo- a východoevropského regionu. Zájem má především o Sofii, Bukurešť a větší ruská města.

Profil Branislav Babík (41)

Absolvent VŠE začínal v prodeji rychloobrátkového zboží. Když v roce 2003 skupina J&T koupila bratislavský hotel Forum, stal se jeho ředitelem. Postupně pak začal řídit celý hotelový byznys J&T.